주택 양도세 비과세 요건과 12억원 초과분 계산

집이 한 채이고 오래 보유했어도 양도세가 없다고 단정할 수 없습니다. 세대 전체 주택 수, 취득 당시 지역, 보유·거주기간, 판 금액을 순서대로 확인해야 합니다. 특히 고가주택의 초과분 계산과 다주택 중과는 서로 다른 조건이므로 섞어서 적용하지 마세요.

한 채 비과세에서 먼저 확인할 조건

소득세법 시행령 제154조①의 일반적인 한 세대 한 주택 조건을 적용할 때 보유 2년 이상인지 확인합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건도 검토해야 합니다. 지금 지역 지정이 풀렸다는 사실만으로 취득 당시 조건을 바꿔 입력하지 마세요.

계산기는 입력한 세대 주택 수와 지역 여부를 전제로 추정합니다. 일시적 다주택이나 상속주택 등 특례를 자동 판정하지 않습니다. 특례가 의심되면 단순히 주택 수를 줄여 넣는 대신 실제 요건을 확인해야 합니다. 보유·거주기간은 계약서와 실제 거주 자료를 맞춰 입력하세요.

12억원을 넘으면 전부 과세되나요

소득세법 제89조①3의 고가주택 기준은 실지거래가액 12억원입니다. 일반 비과세 요건을 충족하되 이 금액을 넘는 경우에는 양도차익 중 초과 비율에 해당하는 부분을 과세 대상으로 계산합니다. 이때 한도와 비교하는 숫자는 차익이 아니라 판 금액입니다.

과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액입니다. 근거는 소득세법 시행령 제160조입니다. 비과세 요건을 충족하지 못한 집에 이 비율만 적용해서는 안 됩니다. 먼저 비과세 조건을 확인한 뒤 고가주택 안분 단계로 넘어가야 합니다.

판 금액 15억원, 산 금액 9억원 예시

2026년 10월 1일에 양도하고 보유·거주 모두 6년, 세대 보유 주택은 한 채, 취득 당시 비조정대상지역이라고 가정했습니다. 필요경비는 입력하지 않았고 그해 기본공제를 다른 양도에서 쓰지 않았다고 둡니다. 이 사례의 과세 대상 차익은 120,000,000원으로 추정합니다.

1. 양도차익600,000,000원판 금액 − 산 금액 − 필요경비
2. 과세 대상 차익 (12억원 초과분)120,000,000원양도차익 × (판 금액 − 12억원) ÷ 판 금액 — 나머지는 비과세 (시행령 제160조)
3. 장기보유특별공제−57,600,000원1세대 1주택 — 보유 6년 24% + 거주 6년 24% (표2)
4. 기본공제−2,500,000원연 250만원 (그해 다른 양도에서 썼으면 없음)
5. 과세표준59,900,000원
6. 양도소득세8,616,000원기본세율 24% − 누진공제
7. 지방소득세861,600원양도소득세의 10%
8. 총 납부 예상9,477,600원10원 미만 버림

표에서 장기보유특별공제는 안분한 과세 대상 차익을 기준으로 반영합니다. 그다음 연 기본공제 250만원을 적용하고 세율표와 지방소득세를 반영한 추정입니다(소득세법 제95조·제103조·제104조). 실제로 같은 해 다른 양도가 있다면 기본공제를 중복 사용하지 않았는지 별도로 확인하세요.

오래 보유하면 최대 공제가 자동 적용되나요

소득세법 제95조② 표2는 한 세대 한 주택의 보유기간과 거주기간을 나눠 공제율을 정합니다. 보유 3년 이상과 거주 2년 이상 등 적용 조건을 확인해야 하며, 최대 합계 80%를 보유기간만으로 적용하지 않습니다(시행령 제159조의4).

집을 보유한 기간과 실제로 산 기간은 다를 수 있습니다. 임대를 놓았던 기간까지 거주기간에 포함해 넣으면 공제가 크게 추정될 수 있습니다. 계산 결과에서 적용된 보유·거주 공제율을 각각 확인하면 입력 오류를 찾기 쉽습니다.

다주택 중과 유예가 끝나면 무엇이 달라지나요

규칙에 반영된 일반 중과 유예 종료일은 2026년 5월 9일입니다. 시행령 제167조의10의 유예와 별도로 양도 당시 조정대상지역 여부, 중과 배제 주택, 토지거래허가 경과규정을 확인해야 합니다. 종료일 뒤라는 이유만으로 모든 다주택 양도에 중과가 붙는 것은 아닙니다.

소득세법 제104조⑦의 조정대상지역 중과 대상이면 두 채는 기본세율에 20%p, 세 채 이상은 30%p를 가산하는 조건으로 추정합니다. 중과 대상 주택의 장기보유특별공제 제외도 함께 반영합니다(제95조②). 중과 배제·경과규정은 현재 계산기에서 판정하지 않으므로 해당 가능성이 있으면 이 결과로 세액을 확정하지 마세요.

양도세 계산기에서 지역을 모름으로 선택했을 때 결과가 갈리면 최종 계산을 보류합니다. 먼저 취득·양도 시점의 지역 조건을 확인하고 홈택스 모의계산으로 대조하세요. 보유 중 세금은 재산세 가이드에서 별도로 볼 수 있습니다. 정부 세제개편안은 국회 통과 전, 미반영 상태로 안내하며 위 결과는 모두 추정입니다.